Cambio destinazione d’uso: procedure e permessi da seguire

Per sopravvenute esigenze, spesso capita di acquistare o possedere un immobile e, per necessita, di cambiare destinazione d’uso. Capita che un ufficio diventi una casa (o viceversa) oppure che un garage diventi un magazzino di un negozio o altre attività commerciali. Vediamo quali sono le pratiche da seguire e le autorizzazioni e permessi da richiedere per effettuare in maniera corretta il cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso

cambio destinazione usoIl cambio di destinazione d’uso non deve essere realizzato attraverso opere evidenti all’intero dell’immobile, così in modo da non richiedere nessuna concessione edilizia. Se all’interno dell’immobile non si realizza un mutamento urbanistico-edilizio e non si sconvolge l’assetto del locale i permessi si snelliscono ulteriormente.

I permessi di costruire e la Dia (denuncia di inizio attività) sono assoggettate in maniera diversa da Regione a Regione. È il testo unico sull’edilizia a stabilirlo: ”le “Regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di nuova attività”.

Dunque se il proprietario prima di agire deve consultare le normative vigenti nel proprio territorio e, se desidera modificare la struttura e l’assetto interno dell’immobile, deve richiedere lo specifico Permesso di costruire: la Super Dia

Il Piano Regolatore

Il primo passo da fare prima di avviare le varie pratiche per il cambio di destinazione d’uso di un immobile è il controllo del Piano Regolatore (PRG) che deve consentire il cambio di destinazione nella zona in cui si interviene. Basterà recarsi nel Comune e ricevere tutte le informazioni necessarie e, nel caso il Comune non disponesse di un Piano Regolatore, ci si può rivolgere all’ufficio del Catasto.

Una volta che si ottiene l’autorizzazione si procede secondo due ipotesi:

    • Cambio di destinazione d’uso con mutamenti strutturali: obbligo di ottenere la Super Dia (permesso di costruzione).
    • Cambio destinazione d’uso senza mutamenti strutturali: in questo caso basterà recarsi in Comune e presentare un Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A) firmata da un tecnico abilitato come architetto, geometra e ingegnere. La SCIA va depositata presso l’ufficio Servizio Urbanistica attraversi lo Sportello Unico e, da quel momento, il cambio di destinazione d’uso avviene immediatamente.

Regolamento di condominio

Si deve prestare attenzione ai regolamenti di condominio perché in alcuni casi vi sono delle clausole che vietano il cambio di destinazione d’uso di un immobile. Un tale divieto, però, è valido solo se tutti i condomini accettano all’unanimità; la maggioranza, anche qualificata, nel regolamento contrattuale non basta per vietare l’uso dei singoli locali.

Quale ufficio rilascia il cambio destinazione d’uso

Il proprietario dell’immobile deve presentarsi all’ufficio del Territorio, dopo aver considerato le priorità sopra citate, e presso l’Agenzia delle Entrate ritirare il cambio di destinazione d’uso.

Le tasse e le imposte ovviamente cambieranno sull’immobile a cui avete appena modificato categoria edilizia. L’ultimo passo è la richiesta al Comune del certificato di agibilità (fornendo tutte le specifiche documentazioni) e la certificazione Energetica.

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